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Ver­zwei­fel­te Woh­nungs­su­che in Ham­burg Zwi­schen Daseins­vor­sor­ge und Markt – wo liegt die Verantwortung?

Posted on 10. März 2016

Zah­len und Fakten

Jähr­lich suchen ca. 55.000 Men­schen eine ange­mes­se­ne, bezahl­ba­re Woh­nung in Ham­burg – meist ver­geb­lich, jeden­falls in den belieb­ten Stadt­tei­len der inne­ren Stadt.

Im Jah­re 2011 einig­ten sich Senat und Woh­nungs­wirt­schaft dar­auf, jähr­lich 6000 neue Woh­nun­gen zu bau­en, davon 2000 Sozi­al­woh­nun­gen, 2000 Miet­woh­nun­gen in Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, 2000 Eigen­tums­woh­nun­gen / Eigen­hei­me. Es soll­te vor allem Wohn­raum für Men­schen mit nied­ri­gem Ein­kom­men geschaf­fen wer­den. Seit­dem wuchs der Woh­nungs­be­stand bis Ende 2015 tat­säch­lich um ca. 22.000 Woh­nun­gen, die ver­ein­bar­ten Zie­le wur­den ab 2013 gut erreicht oder sogar über­trof­fen. Die erteil­ten Bau­ge­neh­mi­gun­gen (2015: 9.560 ins­ge­samt, davon 2.041 geför­der­te Woh­nun­gen) las­sen – trotz eines Rück­gangs 2015 — erwar­ten, dass auch in den nächs­ten Jah­ren die ver­ein­bar­te Neu­bau­zie­le erreicht werden.

Die Stadt kann den Woh­nungs­bau aber nur indi­rekt för­dern: durch neue Bebau­ungs­plä­ne, durch den Ver­kauf städ­ti­scher Grund­stü­cke (nach dem Höchs­t­­preis- oder dem Kon­­­zept-Prin­­zip), durch För­der­pro­gram­me der städ­ti­schen Inves­­ti­­ti­ons- und För­der­bank IFB, durch Dämp­fung der Bau­kos­ten (Steu­ern, bau­recht­li­che Anfor­de­run­gen, Stell­plät­ze usw.). Bau­herr ist die Stadt jedoch nur bei Flücht­lings­un­ter­künf­ten. Im Übri­gen ist sie dar­auf ange­wie­sen, dass „der Markt“, dass pri­va­te Bau­her­ren, Woh­nungs­ge­nos­sen­schaf­ten und Bau­un­ter­neh­men genü­gend Anrei­ze sehen, selbst neue Woh­nun­gen zu bau­en. Nur in der SAGA GWG kann die Stadt als Anteils­eig­ner in die Ent­schei­dungs­fin­dung ein­grei­fen und ihre poli­ti­schen Zie­le durch­set­zen — und tut dies auch.

Dem Zuwachs von 22.000 Woh­nun­gen seit 2011 bis Ende 2015 steht ein Zuwachs von ca. 62.000 Ein­woh­nern (ohne neu­an­kom­men­de Flücht­lin­ge) gegen­über. Nach der 13. amt­li­chen Bevöl­ke­rungs­vor­aus­be­rech­nung wächst Ham­burg bis 2020 durch­schnitt­lich um wei­te­re 12.900 Men­schen pro Jahr – aller­dings mit deut­lich abneh­men­dem Trend. Nach einer Stu­die von Alli­anz / Pro­g­nos 2016 (mit noch höhe­ren Pro­gno­se­zah­len) müss­ten in Ham­burg statt der 6.000 jähr­lich 11.000 Woh­nun­gen neu gebaut wer­den, um den Zusatz­be­darf zu decken.

Der Bestand an Sozi­al­woh­nun­gen schrumpft(e) trotz Neu­baus: Seit 2011 ent­fiel bei 12.000 Sozi­al­woh­nun­gen die Miet­preis­bin­dung. Bis 2019 wer­den wei­te­re fast 28.000 Sozi­al­woh­nun­gen aus der Bin­dung fal­len. Wäh­rend rund 400.000 Ham­bur­ger Haus­hal­ten eine Berech­ti­gung für den Bezug einer Sozi­al­woh­nung (§5‑Schein) zusteht, gibt es von die­sen Woh­nun­gen der­zeit nur noch 88.000 bzw. 70.000 in den nicht von der Bin­dung frei­ge­stell­ten Gebieten.

Selbst für die ins­ge­samt ca. 13.500 Woh­nungs­not­fäl­le (Dring­lich­keits­be­stä­ti­gung und –schei­ne) ste­hen jähr­lich nur rund 3.100 freie Sozi­al­woh­nun­gen mit ent­spre­chen­den Bele­gungs­rech­ten der Bezirks­stel­len zur Ver­fü­gung – mit abneh­men­der Ten­denz. Ins­ge­samt hat Ham­burg 17.415 Plät­ze (Dez. 2015) für die „öffen­t­­lich-rech­t­­li­che Unter­brin­gung“ Woh­nungs­lo­ser (Dez. 2015: 2.982) und die Fol­ge­un­ter­brin­gung für Flücht­lin­ge. Die Dia­ko­nie Ham­burg geht davon aus, dass sich die Zahl der Men­schen, die auf der Stra­ße leben, in den letz­ten sechs Jah­ren auf ca. 2000 nahe­zu ver­dop­pelt hat.

Vie­le Mie­ter von Sozi­al­woh­nun­gen haben inzwi­schen ein Ein­kom­men erreicht, das die Gren­ze für einen §5‑Schein über­steigt. Zuguns­ten einer gesun­den sozia­len Durch­mi­schung in den Quar­tie­ren wur­de die „Fehl­be­le­gungs­ab­ga­be“ im Jah­re 2000 – für damals ca. 20.000 Mie­ter — auf­ge­ho­ben. Nicht zuletzt wegen der hohen Mie­ten bei Neu­ver­mie­tun­gen blo­ckie­ren die­se Mie­ter mit mitt­le­ren Ein­kom­men nun vie­le güns­ti­ge Sozi­al­woh­nun­gen zulas­ten der Woh­nung­s­u­chen­den mit gerin­gem Einkommen.

Der Mie­ten­spie­gel von 2015 (ohne Neu­ver­trä­ge) zeigt die höchs­te Stei­ge­rung (+6,1% in 2 Jah­ren) seit dem Spie­gel von 1997. Im Ein­zel­fall kommt die Umla­ge von Moder­ni­sie­rungs­kos­ten hin­zu – Miet­erhö­hun­gen, die blei­ben, wenn der Mie­ter die­se Kos­ten längst abbe­zahlt hat.

Die Miet­stei­ge­run­gen tref­fen auch den Staat, der die „Kos­ten der Unter­kunft“ der fast 218.000 Sozi­al­leis­tungs­emp­fän­ger (Hartz IV und Grund­si­che­rung, 2015, geschätzt) über­neh­men muss. Solan­ge die Gren­zen für die Ange­mes­sen­heit der Miet­kos­ten nicht an die Kos­ten­stei­ge­run­gen ange­passt sind, dro­hen den Betrof­fe­nen theo­re­tisch Kür­zun­gen oder Umzugs-For­­de­run­­gen. Um neue Woh­nungs­not­fäl­le zu ver­mei­den, sehen Job­cen­ter und Sozi­al­dienst­stel­len zur­zeit von Sank­tio­nen ab.

Die Neu­ver­mie­tun­gen – also bei Mie­ter­wech­sel, nicht nur bei Erst­be­zug — auf dem frei­en Markt lagen 2015 um ca. 56 % über dem Niveau des Mie­ten­spie­gels (Jähr­li­che Unter­su­chung des Gym­na­si­ums Ohe). Längst gilt die Richt­schnur „bis zu 1/3 des Ein­kom­mens für die Mie­te“ für vie­le Neu­mie­ter nicht mehr. Die Ein­kom­mens­si­tua­ti­on und ‑ent­wick­lung hält der Miet­preis­ent­wick­lung immer weni­ger stand. Die Ham­bur­ger Miet­preis­brem­se ab 1.7.2015 (Beschrän­kung bei Neu­ver­mie­tung auf 10% über der ort­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te) zeigt bis­her kaum Wir­kung; für Erst­be­zug und nach umfas­sen­den Moder­ni­sie­run­gen gilt sie ohne­hin nicht.

Wohn­geld als Aus­gleich für ein Miss­ver­hält­nis zwi­schen Ein­kom­men und Miet­kos­ten erhiel­ten Ende 2015 nur noch 8.544 Ham­bur­ger Haus­hal­te. Seit Jah­ren ging die­se Zahl zurück. Der För­der­be­trag betrug durch­schnitt­lich um die 130 € im Monat. Am 1.1.2016 trat eine Wohn­geld­re­form in Kraft, die Ver­bes­se­run­gen schaf­fen und die Zahl der unter­stütz­ten Haus­hal­te ver­dop­peln soll.

Per­so­nen mit mitt­le­rem Ein­kom­men, die anstel­le stei­gen­der „ewi­ger“ Miet­kos­ten eine Eigen­tums­woh­nung (mit „end­li­chen“ Finan­zie­rungs­kos­ten) suchen, sahen sich 2015 in Ham­burg nach einer Eigen-Ana­­ly­­se von wohnungsbörse.net einem m2-Preis von durch­schnitt­lich 4.125,47 € für eine 100 m²-Woh­­nung (Bun­des­durch­schnitt: 2.995,19 €) und einer Preis­stei­ge­rung seit 2011 von über 21% gegen­über. In den letz­ten 10 Jah­ren sind die Prei­se für Eigen­tums­woh­nun­gen aus dem Bestand um 70% gestie­gen (Alli­anz-Pro­­g­­nos-Stu­­die). In den belieb­ten Stadt­tei­len ist die Teue­rung deut­lich stärker.

Soweit Eigen­tums­woh­nun­gen aus der Umwand­lung bis­he­ri­ger Miet­woh­nun­gen ent­ste­hen, bedeu­ten sie einen Ver­lust von Wohn­raum für Gering­ver­die­ner. Wie vie­le Miet­woh­nun­gen in den ver­gan­ge­nen Jah­ren in Eigen­tums­woh­nun­gen umge­wan­delt wur­den, ist – soweit ersicht­lich – nicht ver­öf­fent­licht. Recht­zei­tig erlas­se­ne „sozia­le Erhal­tens­ver­ord­nun­gen“, die Umwand­lun­gen und auch (Luxus-)Modernisierungen unter Geneh­mi­gungs­vor­be­halt stel­len, bie­ten den „alt­ein­ge­ses­se­nen“ Mie­tern einen gewis­sen Schutz, der aller­dings Aus­nah­men zulässt und befris­tet ist. Bis Ende 2015 hat Ham­burg für 8 Gebie­te in der Innen­stadt (z.B. St. Pau­li und St. Georg) Erhal­tungs­ver­ord­nun­gen erlas­sen, wei­te­re sind in Vorbereitung.

Zu alle­dem hin­zu kommt die Unter­brin­gung der Flücht­lin­ge. Im Jahr 2015 blie­ben von 61.600 Neu­an­kömm­lin­gen 22.300 in Ham­burg – ein Plus von 237% gegen­über 2014. 2016 müs­sen des­we­gen für 40.000 oder mehr Flücht­lin­ge neue Unter­künf­te geschaf­fen wer­den. Zu den Anfang 2016 bestehen­den 149 Erstaufnahme‑, Fol­­ge- und Min­­der­­jäh­ri­­gen-Ein­rich­­tun­­gen für Flücht­lin­ge sind ins­ge­samt wei­te­re 70 geplant. 5.600 Woh­nun­gen („Express-Woh­nun­­gen“) sol­len zunächst als Fol­ge­un­ter­künf­te für Flücht­lin­ge gebaut wer­den, aber nach 15 Jah­ren als nor­ma­le Sozi­al­woh­nun­gen zur Ver­mie­tung bereit ste­hen – auch für Flücht­lin­ge. Inte­gra­ti­ons­pro­ble­me bei gro­ßen Flücht­lings­sied­lun­gen sind Gegen­stand der aktu­el­len gesell­schaft­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung. Aner­kann­te Asyl­be­rech­tig­te und ande­re Flücht­lin­ge mit kla­rer Blei­be­per­spek­ti­ve wer­den hin­sicht­lich der Woh­nungs­ver­sor­gung nach einem Jahr den Deut­schen gleich­ge­stellt. Damit wird sich auch der Bedarf für die öffent­li­che Unter­brin­gung von Woh­nungs­not­fäl­len (s.o.) erhöhen.

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