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Samstag, 19. August 2017
 

Verzweifelte Wohnungssuche in Hamburg  Zwischen Daseinsvorsorge und Markt –
wo liegt die Verantwortung?


Zahlen und Fakten

 

Jährlich suchen ca. 55.000 Menschen eine angemessene, bezahlbare Wohnung in Hamburg – meist vergeblich, jedenfalls in den beliebten Stadtteilen der inneren Stadt.

Im Jahre 2011 einigten sich Senat und Wohnungswirtschaft darauf, jährlich 6000 neue Wohnungen zu bauen, davon 2000 Sozialwohnungen, 2000 Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, 2000 Eigentumswohnungen / Eigenheime. Es sollte vor allem Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen geschaffen werden. Seitdem wuchs der Wohnungsbestand bis Ende 2015 tatsächlich um ca. 22.000 Wohnungen, die vereinbarten Ziele wurden ab 2013 gut erreicht oder sogar übertroffen. Die erteilten Baugenehmigungen (2015: 9.560 insgesamt, davon 2.041 geförderte Wohnungen) lassen – trotz eines Rückgangs 2015 - erwarten, dass auch in den nächsten Jahren die vereinbarte Neubauziele erreicht werden.

Die Stadt kann den Wohnungsbau aber nur indirekt fördern: durch neue Bebauungspläne,  durch den Verkauf städtischer Grundstücke (nach dem Höchstpreis- oder dem Konzept-Prinzip), durch Förderprogramme der städtischen Investitions- und Förderbank IFB, durch Dämpfung der Baukosten (Steuern, baurechtliche Anforderungen, Stellplätze usw.). Bauherr ist die Stadt jedoch nur bei Flüchtlingsunterkünften. Im Übrigen ist sie darauf angewiesen, dass „der Markt“, dass private Bauherren, Wohnungsgenossenschaften und Bauunternehmen genügend Anreize sehen, selbst neue Wohnungen zu bauen. Nur in der SAGA GWG kann die Stadt als Anteilseigner in die Entscheidungsfindung eingreifen und ihre politischen Ziele durchsetzen -  und tut dies auch.

Dem Zuwachs von 22.000 Wohnungen seit 2011 bis Ende 2015 steht ein Zuwachs von ca. 62.000 Einwohnern (ohne neuankommende Flüchtlinge) gegenüber. Nach der 13. amtlichen Bevölkerungsvorausberechnung wächst Hamburg bis 2020 durchschnittlich um weitere 12.900 Menschen pro Jahr – allerdings mit deutlich abnehmendem Trend.  Nach einer Studie von Allianz / Prognos 2016 (mit noch höheren Prognosezahlen) müssten in Hamburg statt der 6.000 jährlich 11.000 Wohnungen neu gebaut werden, um den Zusatzbedarf zu decken.

Der Bestand an Sozialwohnungen schrumpft(e) trotz Neubaus: Seit 2011 entfiel bei 12.000 Sozialwohnungen die Mietpreisbindung. Bis 2019 werden weitere fast 28.000 Sozialwohnungen aus der Bindung fallen. Während rund 400.000 Hamburger Haushalten eine Berechtigung für den Bezug einer Sozialwohnung (§5-Schein) zusteht, gibt es von diesen Wohnungen derzeit nur noch 88.000  bzw. 70.000 in den nicht von der Bindung freigestellten Gebieten.

Selbst für die insgesamt ca. 13.500 Wohnungsnotfälle (Dringlichkeitsbestätigung und –scheine) stehen jährlich nur rund 3.100 freie Sozialwohnungen mit entsprechenden Belegungsrechten der Bezirksstellen zur Verfügung – mit abnehmender Tendenz. Insgesamt hat Hamburg 17.415 Plätze (Dez. 2015) für die „öffentlich-rechtliche Unterbringung“ Wohnungsloser (Dez. 2015: 2.982) und die Folgeunterbringung für Flüchtlinge. Die Diakonie Hamburg geht davon aus, dass sich die Zahl der Menschen, die auf der Straße leben, in den letzten sechs Jahren auf ca. 2000 nahezu verdoppelt hat.

Viele Mieter von Sozialwohnungen haben inzwischen ein Einkommen erreicht, das die Grenze für einen §5-Schein übersteigt. Zugunsten einer gesunden sozialen Durchmischung in den Quartieren wurde die „Fehlbelegungsabgabe“ im Jahre 2000 – für damals ca. 20.000 Mieter - aufgehoben. Nicht zuletzt wegen der hohen Mieten bei Neuvermietungen blockieren diese Mieter mit mittleren Einkommen nun viele günstige Sozialwohnungen zulasten der Wohnungsuchenden mit geringem Einkommen.  

Der Mietenspiegel von 2015 (ohne Neuverträge) zeigt die höchste Steigerung (+6,1% in 2 Jahren) seit dem Spiegel von 1997. Im Einzelfall kommt die Umlage von Modernisierungskosten hinzu – Mieterhöhungen, die bleiben, wenn der Mieter diese Kosten längst abbezahlt hat.

Die Mietsteigerungen treffen auch den Staat, der die „Kosten der Unterkunft“ der fast 218.000 Sozialleistungsempfänger (Hartz IV und Grundsicherung, 2015, geschätzt) übernehmen muss. Solange die Grenzen für die Angemessenheit der Mietkosten nicht an die Kostensteigerungen angepasst sind, drohen den Betroffenen theoretisch Kürzungen oder Umzugs-Forderungen. Um neue Wohnungsnotfälle zu vermeiden, sehen Jobcenter und Sozialdienststellen zurzeit von Sanktionen ab.

Die Neuvermietungen – also bei Mieterwechsel, nicht nur bei Erstbezug - auf dem freien Markt lagen 2015 um ca. 56 % über dem Niveau des Mietenspiegels (Jährliche Untersuchung des Gymnasiums Ohe). Längst gilt die Richtschnur „bis zu 1/3 des Einkommens für die Miete“ für viele Neumieter nicht mehr. Die Einkommenssituation und -entwicklung hält der Mietpreisentwicklung immer weniger stand. Die Hamburger Mietpreisbremse ab 1.7.2015 (Beschränkung bei Neuvermietung auf 10% über der ortüblichen Vergleichsmiete) zeigt bisher kaum Wirkung; für Erstbezug und nach umfassenden Modernisierungen gilt sie ohnehin nicht.

Wohngeld als Ausgleich für ein Missverhältnis zwischen Einkommen und Mietkosten erhielten Ende 2015 nur noch 8.544 Hamburger Haushalte. Seit Jahren ging diese Zahl zurück. Der Förderbetrag betrug durchschnittlich um die 130 € im Monat. Am 1.1.2016 trat eine Wohngeldreform in Kraft, die Verbesserungen schaffen und die Zahl der unterstützten Haushalte verdoppeln soll.

Personen mit mittlerem Einkommen, die anstelle steigender „ewiger“ Mietkosten eine Eigentumswohnung (mit „endlichen“ Finanzierungskosten) suchen, sahen sich 2015 in Hamburg nach einer Eigen-Analyse von wohnungsbörse.net  einem m2-Preis von durchschnittlich 4.125,47 € für eine 100 m2-Wohnung (Bundesdurchschnitt: 2.995,19 €) und einer Preissteigerung seit 2011 von über 21% gegenüber. In den letzten 10 Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 70% gestiegen (Allianz-Prognos-Studie).  In den beliebten Stadtteilen ist die Teuerung deutlich stärker.  

Soweit Eigentumswohnungen aus der Umwandlung bisheriger Mietwohnungen entstehen, bedeuten sie einen Verlust von Wohnraum für Geringverdiener. Wie viele Mietwohnungen in den vergangenen Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, ist – soweit ersichtlich – nicht veröffentlicht. Rechtzeitig erlassene „soziale Erhaltensverordnungen“, die Umwandlungen und auch (Luxus-)Modernisierungen unter Genehmigungsvorbehalt stellen, bieten den „alteingesessenen“ Mietern einen gewissen Schutz, der allerdings Ausnahmen zulässt und befristet ist. Bis Ende 2015 hat Hamburg für 8 Gebiete in der Innenstadt (z.B. St. Pauli und St. Georg) Erhaltungsverordnungen erlassen, weitere sind in Vorbereitung.

Zu alledem hinzu kommt die Unterbringung der Flüchtlinge. Im Jahr 2015 blieben von 61.600 Neuankömmlingen 22.300 in Hamburg – ein Plus von 237% gegenüber 2014. 2016 müssen deswegen für 40.000 oder mehr Flüchtlinge neue Unterkünfte geschaffen werden. Zu den Anfang 2016 bestehenden 149 Erstaufnahme-, Folge- und Minderjährigen-Einrichtungen für Flüchtlinge sind insgesamt weitere 70 geplant. 5.600 Wohnungen („Express-Wohnungen“) sollen zunächst als Folgeunterkünfte für Flüchtlinge gebaut werden, aber nach 15 Jahren als normale Sozialwohnungen zur Vermietung bereit stehen – auch für Flüchtlinge. Integrationsprobleme bei großen Flüchtlingssiedlungen sind Gegenstand der aktuellen gesellschaftlichen Auseinandersetzung. Anerkannte Asylberechtigte und andere Flüchtlinge mit klarer Bleibeperspektive werden hinsichtlich der Wohnungsversorgung nach einem Jahr den Deutschen gleichgestellt. Damit wird sich auch der Bedarf für die öffentliche Unterbringung von Wohnungsnotfällen (s.o.) erhöhen.

 

 

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